东四环外，四惠桥东南角，道路错综复杂。拐入一条小路，忽见路面上用醒目黄色标注“尚8”，顺路前行进入园区，嘈杂旋即抛在身后。

　　这里曾是北京元件九厂，院子里一人抱不过来的大杨树，诉说着岁月沧桑。原来的厂房和宿舍，如今变身为尚8文化集团旗下的设计家广告园，影视制作、公关策划、互联网创业公司纷纷入驻。

　　“工业遗存＋文创园”模式，正成为城市文化的新景观。新华1949文创园、中关村768文创园、莱锦文创园、电通时代文创园……近年来，本市因势利导，唤醒沉睡的工业遗存，将时代记忆与城市发展相融。

　　截至目前，北京已腾退老旧工业厂房233处，总占地面积超过2500万平方米。其中110个已得到保护改造利用，占地605万平方米，另有200万平方米正在转型改造。

　　以保定用、以用促保，去年年底本市出台《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》。随着成功案例不断涌现，老旧厂房保护利用的路径也越来越明晰。

　　做足创新增量 提升附加值

　　“够挑剔的！”

　　三年前，日本“网红”建筑设计师青山周平打算在北京成立工作室，特意选择了一处文创园，谁知却遭遇“波折”。因为，在这里租房办公，不是简单交钱、签合同就行，公司资质、发展方向都有一套严格选拔标准。于是，青山周平把此前做过的各种设计项目整理出来，递交文创园运营方，通过审核后才租下两间办公室。

　　这个牛气的“地主”，就是位于建国路南侧的郎园。

　　这是唯一地处北京CBD核心地段的文创园，前身为北京市医药集团下属万东医疗设备制造厂。2009年，闲置多年的老厂房寻找发展新空间，首创集团在北交所通过招拍挂取得土地和房产权，开始朝“文创园”方向改造。

　　运营文创园，最简单的方式就是当“二房东”“吃瓦片”，但这一招儿在CBD区域根本不灵。“周边都是现代化写字楼，条件比老厂房好得多，单纯做租赁，郎园肯定被湮没在写字楼里。”郎园运营公司副总经理赵春燕说。

　　向老厂房存量血液中注入多少创新基因，决定了它能在多大程度上脱胎换骨。反复斟酌后，郎园最终确立一个定位，坚持“文化·科技”核心业态，对入驻企业实施严格的选拔标准。企业不是单纯租赁办公，而需符合文创产业方向。

　　因为是文创园区建设的先行者，郎园早在2011年就已实现满租，大批互联网文创企业在此成长起来。

　　但另一方面，随着租金更便宜、面积更大的文创园陆续登场，竞争愈加激烈，拼内涵、拼创新、拼附加值，也愈发重要。2014年，郎园开始引入社会力量。他们找到兰境艺术中心负责人张驰，商讨能否在郎园合作开办一处艺术中心。张驰有些疑虑，“艺术中心盈利能力差，在高租金的CBD区域，更要承受巨大的生存压力。”

　　为此，郎园定制了这样一个商业模式：将艺术中心与联合办公、艺术餐厅结合，办公与餐厅的租金收入，贴补艺术中心的租金空缺；艺术中心在展览的空闲期承接高端商务活动。如今，兰境艺术中心已成为CBD重要的文化符号，影响力辐射全市。

　　2016年11月，堪称北京“最贵的联合办公空间”——Ideapod在郎园开业，1800多平方米的联合办公空间，每个工位平均月租金超4000元，主要针对文创行业精英团队，强调会员制办公和商务空间使用。创始人冰清透露，目前已有机械臂、3D打印等一批“高精尖”创业孵化项目入驻。而高盛、京东等知名企业的部分高管会议，也定期在Ideapod会客空间举行。

　　郎园运营至今，园区年产值约50亿元。同时，其已实现品牌增值，最直观的是租金水平：2010年郎园刚开放时，周边区域每天每平方米租金是6至7元，郎园定在5.5元；最近两年，周边写字楼租金是9至10元，而郎园已达10.5至11.5元。

　　老旧厂房涅槃重生，旧貌换新颜，离不开创新增量。郎园之道，可为借鉴：盘活存量，做足增量，二者相辅相成，只要充分激活“放错位置的资源”，就能聚起人气、引来人才，进而释放更多社会效益。